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评司论企|三类房企拿地投资力度较强

2018-12-17 10:23:26 克而瑞地产研究微信号 
真人博狗 中国国家统计局公布的数据表明,在30岁以下的人口中,男性比女性多出两千万人。

  克而瑞刚刚发布了《2018年1-10月中国房地产企业新增货值TOP100》,前10月销售百强房企土地土地市场预期不断向下、融资渠道收紧等多方面因素导致。但从单个房企土地投资强度来看,仍有三类房企为保证稳定发展拿地较为积极,部分房企下半年土地投资力度有所提升。

  销售百强房企整体土地投资较为谨慎。销售百强房企拿地销售比来看,前10月土地投资力度整体弱于去年。2018年1-10月销售百强房企平均拿地销售比为0.42,相比2017年0.63的平均水平有着不小的差距。从各梯队房企表现来看,均较去年有所下滑,尤其是TOP30-50强房企,下降幅度较大,地价上涨、融资渠道收紧、政策未有松动是导致下滑的主要原因,未来生存空间进一步遭到挤压。就销售TOP11-20房企而言,尽管拿地销售比较去年下滑显著,但整体高于今年平均值,梯队内竞争也异常激烈,土储的变化很有可能影响全年乃至未来的销售排名。

  从单个房企土地投资强度来看,拿地销售比较高的房企基本可以分为三类:第一,冲击千亿房企;第二,销售50强左右房企;第三,总土储资源较少需要积极补仓的房企。

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  冲击千亿房企土地投资力度普遍较强

  整体来看,冲击千亿房企前10月拿地销售比普遍高于平均水平。据不完全统计,远洋、雅居乐、正荣、金茂等9家房企已正式提出今年将要完成千亿目标,其中远洋、雅居乐、正荣、滨江等均在今年前10月积极储备“粮仓”,整体拿地销售比相对较高,为进军千亿行列做充足准备。另外,中梁地产虽然没有对外表示将要完成千亿销售额,但在土地市场表现较为活跃,2018年1-10月新增土地成交总价达684.0亿元,拿地销售比为0.7,前10月已成功迈入千亿行列。

  值得一提的是,中梁、正荣等房企下半年依然保持较强的土地投资力度。2018年下半年,中梁、正荣2家冲击千亿房企拿地销售比分别为0.5、0.7,领先于其余同期同规模房企。其中,正荣集团7-10月土地投资力度均相比上半年有所提升,为完成今年的千亿目标以及未来的销售增长储备“粮仓”。虽然正荣集团下半年依然保持较高的投资热情,但有表示未来投资将更加谨慎。正荣下半年谨慎布局、严控成本的拿地态度已显现,一方面,在布局上,正荣偏向于能级较高的强二线及热点三四线城市,下半年70.1%的新增土地来自武汉(楼盘)、成都、襄阳(楼盘)等中西部强二线城市及能级较高的三四线城市;另一方面,在拿地方式上,公司严控拿地成本,7-10月共获取18宗地块,其中合作开发有16宗。

评司论企|三类房企拿地投资力度较强

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  销售50强左右房企为扩充规模积极拿地

  为扩大规模,企业加大土地投资强度。除去冲击千亿房企而言,销售50强左右的房企拿地销售比也相对较高,以2018年前10月土地投资强度来看,中骏集团、中国中铁(601390,股吧)、合景泰富的拿地销售比分别为0.9、0.7、0.7,领先于其他房企。其中,中骏集团前10月共新增土地建面869.3万平,成交总价达333.1亿,与1-10月368.3亿的累计合同销售额基本持平,同时2017年拿地销售达1.1,也比其他同期同规模房企强;从企业销售业绩来看,前10月已经完成去年全年合同销售额。

  中国中铁、中骏集团、合景泰富下半年的土地投资力度依然维持较高水平。从前10月拿地销售比来看,中骏、中铁、合景泰富下半年土地投资力度依然领先于其他同规模房企。其中,中骏集团在7-10月共获取362.2万平的土储资源,土地成交总价为70.4亿元,拿地销售比达0.6,属行业较高水平。并且中骏对于短期内土地投资情况已表示“把握下半年机会,不仅看利润率和IR的回报”,预计第四季度在土地市场将依旧活跃;而合景泰富通过招拍挂、收并购等方式获取164.8万平新增土地,下半年拿地销售比达0.6,与上半年土地投资力度基本保持一致。由于政策调控不断收紧,未来销售难度逐渐加大,在面对行业集中度不断上升的时代,50强左右房企竞争压力更大,销售业绩排名上下两名之间的差距不大,为保持行业地位或者冲击更高一层梯队,适当加大土地投资强度扩大企业规模是很有必要的。

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  补仓压力促使企业加大土地投资强度

  总土储相对较少促使房企积极补仓。截止2018年上半年底,中梁地产、正商地产等房企总土储资源均不足以支撑企业2.8年的稳定发展,明显低于销售百强房企4.1年的平均去化周期水平,同时这些房企今年销售规模也有不同程度的增长,前10月已经完成去年全年销售业绩,去化表现良好,故企业不得不在通过招拍挂、收并购等方式获取新的土储资源,其2018年1-10月拿地销售比分别0.7、0.5,均超过销售百强房企平均土地投资水平,也比自身2017年全年水平高。

  中梁、正商下半年补仓态度依然积极,万科土地投资力度有所提升。以正商地产为例,下半年在郑州(楼盘)、武汉、新郑3个城市能级较高的城市获取了126.3万平土地资源,成交总价达73.0亿元,拿地销售比维持在0.5的水平,高于百强平均水平。另外,万科地产作为销售前三甲的龙头房企之一,截止2018年上半年底总土储货值有1.6万亿,比其余4家销售TOP5强房企拥有的总土储货值都少,为保证企业良好发展,拿地上虽然保持谨慎态度,布局上坚持聚焦核心城市经济圈,但整体土地投资强度还是高于销售百强的平均水平,在下半年更是将土地投资力度提升至0.6。

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  总的来说,加快回款、谨慎布局是市场下行时期不可忽略的发展助力。目前土地市场频现转冷信号、市场观望情绪浓重的背景下,对于这三类房企而言,在积极补充新的土储资源的同时,积极去化、加快销售回款、保证现金流也是企业的首要任务。这些企业即使为了扩大规模、补仓发展,也不得不在保持较强的土地投资力度的同时,注意降低风险、较少成本。在城市布局上,警惕部分非理性过热城市的市场风险,而在获取方式上,尽量通过收并购、合作开发等低成本的方式获取市场前景依旧看好的城市土储资源。

  

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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